睡前消息164期：深圳要学新加坡“公屋”，推平城中村只是第一步
2020年9月6日睡前消息文字版第164期
【睡前消息164】深圳要学新加坡“公屋”，推平城中村只是第一步
大家好，2020年9月6日星期日，欢迎收看第164期睡前消息，请静静介绍新闻。
8月28日深圳市住房和建设局局长张学凡公开表示，在住房政策上，深圳要学习新加坡模式，宣布要向市民提供110万套公共租赁住房，未来60%的深圳市民将住在政府出售或者出租的房屋内。国内在讨论住房政策的时候，新加坡模式经常被作为正面的范例。这一次深圳官方公开提出要学习新加坡模式，会不会真的把新加坡模式搬到中国来呢？
按深圳住建局数据，深圳现有人均住房面积27.8平方米，新加坡2019年人均住房面积略微超过30平方米，与深圳相比虽然有一定优势，但也不算很大。国家统计局2017年调查报告显示，2016年末全国城镇居民人均住房面积就已经达到36.6平方米。
所以无论是新加坡还是深圳，人均住房面积和其他中国城市相比都算比较低的层次，新加坡的优势也并不在于绝对面积。
但是如果把新加坡和深圳单独对比，深圳的问题的确很严重。从全国来看，深圳的相对价格是全国最高的，不同的调查报告都确认了一个指标，深圳的房价是家庭年收入的30倍以上。如果一个家庭拿出50%的收入去买房，需要70年左右才能买到自己的房子。所以到2015年末，深圳自有房率只有34%，在内地所有大中城市里排倒数第一，而且和其他城市还拉开了巨大差距。
上海虽然也排在自有房率的倒数前三，但还是有近七成的家庭拥有住房，是深圳的两倍。
房价高、房屋自有率低，两个指标一起发挥作用，严重打击了深圳居民的生活质量。一个高收入的城市，城市的生活气氛却很压抑，微信群里传的都是自嘲的冷笑话。从这一点来说，深圳的确要学新加坡。
那新加坡的住房制度有哪些优势？
深圳的房子主要是私人开发住宅，新加坡住房制度的核心是政府公屋建设。新加坡政府从上世纪60年代中期开始自己直接征地建造公共住房，就是我们常说的“组屋”，这些组屋以低价出售或者出租给公民。
新加坡也有商品房，一般估计商品房相当于15到25倍的中等家庭收入，并不比深圳便宜很多。但是85%的新加坡人住在政府建设的组屋里，全国自有房率超过90%。组屋的价格只相当于5到6年的家庭中位数收入，对于现在城市的人来说，新加坡控制房价的政策的确非常成功了。
看上去新加坡的住房模式确实效果很好，为什么中国之前不学习呢？
国内早就了解新加坡住房制度，而且也非常乐意学习新加坡。从上世纪九十年代开始，从中央到地方，很多机构、智库、官员都以去新加坡接受培训为荣。2010年就有人算过，中国差不多有1万干部去南洋理工大学培训，这些干部对于学习新加坡经验没有任何心理障碍，中国的住房公积金制度原型就来自于新加坡。
但内地城市面临的住房问题又与新加坡的基本状况相差很大，整体政策没法照搬。
新加坡1965年独立的时候，人口只有189万，2019年时增长到570万，增长了百分之两百。但是570万人里只有350万算公民，这350万人才是公屋供应的主要目标。新加坡90%以上的自有房率，就是用这350万人的数据算出来的。
除了这350万人，新加坡还有50万永久居民，按照法律可以购买二手组屋，不过价格贵，而且限制也很多。就算把这50万人也统计进来，新加坡从独立到现在享受福利的人口只翻了一番，远远低于中国近几十年的城市化速度。
新加坡政府已经努力在排除外来人口对房价的冲击了，但是近年移民问题还是新加坡的重要社会议题。很多新加坡人认为太多移民打破了房地产市场平衡，包括二手组屋在内，房价上涨比以前快多了。
好在新加坡是一个独立国家，有自己的海关和移民局，不需要考虑外国人的福利和死活，可以轻而易举地限制外来人口流入。2011年大选后，新加坡政府发现本土居民反对移民，就放慢了接受移民的速度，重新稳定了房价。
和新加坡相比，深圳人口2018年末已经达到1300万，40年增长了40倍，过去十年净增300万以上，几乎相当于新加坡全部公民数量。
深圳市政府没有阻止外来人口流入的权利，也就避免不了外来人口冲击房价。而内地的其他城市人口增长没有深圳那么猛烈，不过问题也都差不多，中心城市的建设水平高，高薪工作机会多，必然会吸引周边乃至全国的人口流入，这些新增人口就是房价上涨的最大动力。
在自己的权限内，中国主要城市都尽可能用各种行政手段来限制流动人口，希望他们献出劳动力之后就回老家，不要长期定居，这其中就包括大多数中国人痛恨的户口制度。
深圳过去是特区，拥有很多其他城市没有的强制手段。到2018年末深圳的户籍人口也只有450多万，只占常住人口的1/3，但剩下的2/3显然也不想走。只要深圳是中国的一部分，就必须接受其他中国人来工作来投资，就不可能完全拒绝其他中国人来这里买房子。就算地方立法彻底禁止外来的人口买房，只要有实际的居住需求，本地人也会买房子，长期租给外地人，囤房炒房，结果还是一样。
问题不在于谁来买房子，而在于外来人口提供了强大的租售需求。
从发达国家经验来看，充分城市化后，主要都市圈至少会集中全国20%到25%的人口，集中50%以上的GDP。中国有14亿人口，排名前十的大城市算上郊区也只有1.8亿人，将来起码要有3亿人。所以深圳和其他内地大城市将来还会继续承担更多的新增人口压力，承受房价压力。新加坡的小国寡民制度根本应付不了这种负担，所以我们不能照搬新加坡经验。
那新加坡模式还有学习的意义吗？
当然还是很有意义的，但肯定不是照搬造公屋、按户口出售这些细节。
深圳的官方表态有点不得要领。新加坡模式中最有价值的经验是长期坚持一个原则，“源自非自力行为的获利不得补偿”，这个说法很拗口，翻译成白话就是你不做事不投资，就不要享受资产增值，除非土地所有者自己开发土地的基础设施，否则政府就要拿走所有土地增值的收益。
在实践中，新加坡政府征收未开发或者开发程度很低的土地时，基本不考虑城市发展带动的地价的自然增值。换到中国，这意味着征收上海郊区的土地补偿和四川农村是一个价格，不允许土地所有者仅仅因为凑巧生在上海就把土地卖到高价。
现在大城市的房价最多只有20%是用来盖房子的，房价的主体是土地成本，而土地价格的决定性要素是政府的规划和持续的基础设施建设投入，不是地主自己的努力。
大城市和近郊的土地能卖到高价，超出偏远地区同等农田的价值，是整个地区交通、能源、通讯以及工商业汇聚的共同作用，和地主本身没什么关系。这哪怕是在附近投资工商业的资本家，对土地涨价的作用也远大于单纯的土地持有者。
现在中国基础设施投资的主体是政府，在单一制政府的体制下，投资主体就是全国人民，全国人民的公共投资提升了土地价值。但在现有征地体制下，一多半收益都被本地的房产持有人拿走了，这是严重的不公平，也极大降低了社会投资的效率。这是中国和新加坡最明显的差距。
2007年以前，新加坡对于土地和房产征收的补偿一直显著低于市场价，通过历年强行征收，把全国80%以上的土地都集中到了政府手里，政府收土地的成本非常低，所以才能低价卖房。新加坡公民按户购买的组屋，价格长期只有商品房的1/3甚至更低。
中国政府最好也认真考虑一下新加坡的经验，想想为什么新加坡政策能比我们的政策更加符合经济规律，也更加符合公平原则。
就拿深圳来说，房地产问题最严重的地方是城中村。2016到2020年深圳住房建设规划里就承认，城中村差不多占了全市住房总量的一半，绝大多数都属于违规违法建筑，无法确定所有权，也无法正式投入市场流通，和其他城市相比，深圳违规的建筑比例是最高的，高到了其他城市已经没有可比性了。当然城中村的租金相对较低，也有一部分外来人口在城中村里违规买房，长期租房，实现了在深圳的定居。但这种低价不是因为房主心肠好，而是因为城中村不承担任何基础设施建设费用，对城市公共资源单向索取，却不用做出任何的回报。
这些城中村违章建筑的房主敢于违法，也不在乎房客的风险。他们仅仅因为法不责众，就拿走了深圳一大块的土地增值收益，让所有深圳人都要把自己的经济建设成果分给他们，这既不合法也不合理。
这些城中村占据的面积实在太大，挤占了正规住房的面积。从2005年开始，因为土地储备不足，深圳商品房竣工面积就开始下降，到最新统计的2018年，新房供应量只有高峰阶段的1/4，而外来人口的压力并没有下降。这是深圳房价高速上涨的主要因素。
2018年深圳出台规定，要求处理非住宅类违章建筑，但对于住宅类违建，也就是城中村问题，依然是采取回避态度。如果深圳没有用推土机消灭城中村直接拿走地主全部土地收益的勇气，许诺多少套政府住房都是空话。
之前就有智库分析过，深圳原住民只占常住人口的2.8%，但他们持有的住房存量如果算上违章建筑，就占了深圳的38.9%，人均面积是平均数的14倍。
2019年深圳一处城中村动迁，外界估计，因为所有建筑都要赔偿，拆迁成本可能高达2500亿，这些成本最终全都要由深圳新的购房者来承担。
这些城中村的业主虽然资产不如李嘉诚，但获利模式都是一样的，都是囤积土地或者房产，享受地产区位的天然垄断性，强迫全社会发展成果切出一大块分给他们。这造成的土地供应紧张，新建房屋只能是高容积率的反人类住房。
深圳城中村制造亿万富翁的故事每天都有，我们除了羡慕嫉妒之外，还应该多一点阶级仇恨，对封建地主阶级的那种仇恨。只有搞清楚谁是这个社会的反动阶级，我们才能想清楚深圳的土地和房产制度出了什么问题。不论你是站在资本家立场思考，还是站在老劳动者的立场思考，封建地主阶级都是阻碍社会进步的顽石。
睡前消息编辑部之前几次评论新加坡并没有说过什么好话，现在我们仍然认为新加坡的政治底色是东南亚流行的强人体制，世袭家族政治，未来必然和现在工商业社会产生激烈冲突。但在土地问题上，我们必须表扬李光耀，他至少站稳了资产阶级立场，对封建土地权利敢于无情斗争。
从李光耀开始，新加坡执政的人民行动党就不怕土地既得利益者的反抗，之后一直坚持打击囤地的房地产商，这是新加坡房地产制度优势的主要根源。深圳如果想学习新加坡经验，首先要学习的就是这个敢于“不和谐”的勇气。只有敢于和少数既得利益集团冲突，才能维护所有人进步的机会。
深圳的城中村确实问题很大，如果彻底推平了城中村，也不允许违章建筑的房主变成亿万富翁，那深圳会不会变成一个中等房价城市呢？
还是不能。发展到今天，深圳和其他国内中心城市的住房问题都不是一个地方政府的单独问题，要放到整个地区乃至全国的范围来观察分析。先说一个数据，今年4月央行调查统计司发表报告，全国城镇居民的住房自有率已经达到96%。这个数据可能不太符合大家的直觉，毕竟这与深圳低到百分之三十几的住房自有率偏差太大。但如果对中国社会稍有所了解，就知道绝大多数家庭确实有自有房，只是高度集中在自己的家乡。
前中金公司总经理朱云来不久前就在交流会议上说，中国现在的住房够10亿人住。乍一听这好像有点离谱，但这也是基于上面指出的事实所说的。
中国现在面临的住房问题并不是全国整体性缺少住宅，而是出现了资源配置的偏差，大城市郊区土地可以卖出畸形的高价。所以我们不能用家乡的住房来换城市住房，哪怕换一半、换1/3的首付都做不到。
现在的工商业工作岗位几乎全部集中在城市，工资高、发展空间大的工作机会不断向中心城市集中，所以人口也跟着工作机会流向城镇，流向中心大城市。
【图略】
睡前消息曾经用过一张图，从电力消费看，中国现在绝大部分的人口和生产力都集中在全国十几个都市圈、城市群，但这些都市圈城市群往往只有一两个核心城市的房子紧张，周围的中小城市房价和核心城市的差距很大，城市之间的空地也基本上不能用来降低房价。
这其中一部分原因是行政区划的问题。核心城市希望把住宅需求都吸引到自己的行政管理区域内，占有土地财政的好处，周围城市的死活和他们无关。
上海市政府现在做规划开口就是长三角都市圈，北京讲京津冀华北经济圈，广东省每天都在研讨粤港澳大湾区一体化。但从北京房价5万的地区出发，一小时就能开到房价5000也不见得有人买的地方。
所以我们可能需要考虑拆掉一部分现有行政区划，基于整个城市群和都市圈重建行政区划，让政府能够从整个区域的土地增值中获得好处，官员这才有动力去开发整个都市圈的居住潜力。
现在深圳的人口和经济体量已经和上海差不多，如果只允许深圳的市政府从现在2000平方公里的范围内搞土地开发，这就算炸平所有城中村，房价也不会让太多人满意。
另外，现在中国的土地开发指标是根据行政区划来分配的，从2019年全国分省市统计来看，北京、上海两个全国最大的中心城市粮食产量只有120万吨，还不到全国总量的千分之二，但两市的GDP占了全国的7%，提供了高薪工作机会，占了全国的30%。
按比较优势理论，如果继续坚持让中心城市分出土地，搞初级农业，这绝对是浪费优质资源。中国大多数经济发达的城市都有大量郊区土地可供城市开发，但每年能拿到的指标明显不够用。如果能全国统筹，让发达地区多用一些土地，同时也拿出钱给落后地区改善住房条件，消灭农村低密度住宅区，也消灭那些动不动砸死几十人的预制板住房，顺便把一些住宅基地复垦为耕地，这全国人民都会拥有更多的工作机会，粮食安全也不会受到影响。
前几年重庆就做过实验，在不同的地方利用地价级差，制造更多的城市用地，现在其他地方也应该跟进一下。
重庆名义上是直辖市，但前身是80年代策划的“三峡省”，实际面积也超过了一些小省，所以重庆在本级行政区域内为不同的城区和农村找到了合理的配对，土地利用效率比较高。但对于大多数一二线中心城市来说，需要彻底打破行政区划，和内地落后地区共同制定土地政策，这才能实现双赢的结果。
最后回到新加坡的发展经验问题，我们必须看到税收也是一个问题。
新加坡作为一个城市，主要税收来源相当多元化，除了企业税和消费税以外，个人所得税、房产税、印花税和博彩税加起来占了总额的40%以上。城市发展的支出完全不依赖土地收入，这才是新加坡敢于对付利益集团，从长远上着眼制定合理土地政策的底气。
中国的城市如果要搞全面改革，第一件事也是要摆脱土地财政，目前看最好的办法就是开征房产税或者物业税。多交税听起来不是什么好事，但如果能因此创造更多更好的工作机会，同时降低房价，让所有人过得更轻松，这也是必须要走的一条路。
好，第146期睡前消息到此结束，感谢各位收看，我们周二再见。
