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【小岛浪吹】房住不炒还继续搞吗？大胆预测下未来中国的房价
Dec 25, 2022
最近的話題都比較大
經常一個視頻涵蓋很多的點
正巧有朋友說我已經好久沒有認真的聊聊經濟了
所以今天咱們就取一個上期視頻中一個非常小的點
房住不炒來談談
我不知道大家有沒有考慮過房地產是一個什麽樣的產業
理論上來說它屬於第二產業
也就是製造業
製造業的定義是通過製造過程
將資源轉化為可供人們使用和利用的大型工具
工業品和生活消費品的行業
說起來有點拗口
簡單的說就是房地產是把
鋼筋水泥沙子玻璃什麽的拼起來
做成一個房子
然後把這個房子當成商品放到市場上出售
我們不把建政府大樓，建公園這些也算進來
就只討論商品房
既然叫商品房
那他就有商品的共性
也就有價值，流通，儲存等等特性
但是房子又不是普通的商品
尤其是在華人圈裏
傳統的中國人認為構成家的三要素
人，事，屋
有了房子才有家
男人買不起房
很多丈母娘是不大願意女兒出嫁的
所以房地產他有一個民生類的剛需的屬性
而人一旦有了家
背上了貸款
工作就會更加的努力
社會也能更加的安定
因此房地產其實還具備政治屬性
而因為房地產的種種特性
又給他衍生出一個新的屬性
那就是金融屬性
所謂的金融屬性是指某種商品能夠為持有人
提供保值，增值和融資的功能
通常來說一樣商品在市場上的交易量夠大，夠穩定
也就意味著它的金融屬性越強
金融屬性足夠強的商品又可以變成銀行的抵押物
這麽一來房地產就不再簡簡單單是一個商品了
房地產在任何一個國家
都是極為關鍵的產業
不過每個國家家庭財富中房子的占比是不一樣的
比如說美國有29%左右
新加坡在44%左右
這個數據會因為房價的波動產生一些變化
但是無論他們的波動有多大
離中國的70%都還有很大的距離
中國的這個數字是非常的不健康的
老百姓大部分的資金都陷在了房地產裏
自然就很難把消費給拉起來了
另外大家大部分的資產都在房地產裏
也就自然而然地把房價推的過高了
本來一個房子相當於30年的工資
新打算入場的年輕人發現變成100年的工資了
既然買不起，幹脆就不買
這樣一來
政府和地產商就連年輕人的30年的工資都掙不著了
更重要的是
前面說了房子具有政治屬性
有了房子就了家
很多人就會改掉遊手好閑在家躺平的壞毛病
改而去公司裏往死裏卷
既維護了社會穩定
又為社會創收
所以合理的房價有非常重要的政治意義
於是在2016年的19大上
習近平提出了房住不炒這個概念
房住不炒當然是一個口號
讓聽的人比較難以直觀的理解
我去看了下百度百科，維基百科
還有中國後來一系列的做法
我大概總結了一下所謂的這個房住不炒
就是通過抑製房地產的金融屬性
比如說控製信貸擴張
為房企加上債務上限等等
來人為的控製房價的快速上漲以及金融風險
主要的目的是讓更多的人有房子住
除了在金融方面壓製外
中國還打算加快建立多主體供給
多渠道保障，租購並舉的手段
增加房屋供給
不過我查了下
這部分目前還不是壓製房價的主要手段
大部分的經濟適用房什麽的
還都是08年的時候花了9000億建的
2016年之後習近平的確是說到做到
在全國範圍內開始抑製房地產
房地產價格的升勢受到了打壓
甚至有些城市出現房價下跌，土地流拍的情況
很多靠賣地為生的地方已經快要破產了
不少地區的公務員都降薪了
於是到了2022年的3月
全國有40多個城市選擇放松了房地產調控政策
然而效果不是特別的明顯
5月30個大中城市商品房成交面積同比減少48.26%
我們要知道
很多房企攤子鋪的很大
收入的驟減讓他們的資金鏈直接斷了
斷了之後那蓋了一半的房子當然也就拉倒了
因此不知道大家還記不記得
在7月份那會兒
停貸潮上了頭版頭條
這個時候再強調房住不炒就有點不合時宜了
房住都搞不定了
不炒就以後再說吧
當時中國特批了2000億元的保交樓專項資金
給這些資金鏈斷裂的公司
有些公司的老板其實真心不想要這個錢
跳樓的心都有了
他們其實就是想讓公司破產
自己出國住大別野
這之後就是10月的二十大
二十大上發生了一件比較微妙的事情
在20大的開幕式上
習近平在部署下一階段的住房工作時
說的是要較快建立多主體供給，多渠道保障
租購並舉的住房製度
並沒有提到房住不炒
按我的理解
習近平前面說的其實強調的是房住不炒裏的房住
而在19大上
習近平是明確的讀到了房住不炒的
當然，有可能是我過於敏感
因為在二十大的書面報告中
仍然保留了房住不炒的表述
只是習近平在開幕式上講房子的時候
沒有讀這段
但是11月我們就可以肯定的看到
政策有了比較大幅度的轉彎
信貸，債券，股權融資一股腦的都塞給了房企
前面我說過了
要想不炒
比較好的辦法就是壓抑房地產的金融屬性
在很長的一段時間裏
房地產公司的股價都非常低迷
但是在今年的11月
中國房地產公司的股價迎來了史詩級的暴漲
12月15日，也就是沒幾天前
劉鶴表示房地產是國民經濟支柱產業。。。
未來一段時間
中國城鎮化仍處於較快發展階段
有足夠的需求空間為房地產業穩定發展提供支撐
我想這個話已經說的很明了
就是中國還需要繼續依靠房地產一段時間
必須等到其他產業能夠跟上後
才可以考慮減少對房地產的依賴
前半句判斷我非常的肯定
後半段就是猜的了
總之暫時來講
房住不炒會稍微松一松了
當然你也可以說還是房住不炒
12月16日的中央經濟工作會議上又強調了房住不炒
這個就是現在共產黨比較厲害的地方
很多新名詞並不具備一個清晰的量化標準
我只能說
站在我這樣一個普通人的角度
我覺得現實已經逼的共產黨
暫時不能繼續對房地產施加高壓了
繼續說房住不炒是在警告炒房客和地方政府
如果你們又把房價給炒起來了
我就又得出手了
但是從實際的金融政策來看
就是放松了
而且放的比較的松
為什麽房地產這麽牛逼
能暫時逼得共產黨短期修改政策呢
因為他香啊
賣地就先讓地方政府賺了一筆了
建房子要用到各種材料，大量的勞工
房子賣出去之後
業主還要再搞裝修，買電器
銀行還能在裏面再撈一波
一個房地產大概可以和60個上下遊行業產生關聯
而且房地產他也夠毒
買房子的貸款一般人一借就是2，30年
假如爛尾了
要麽是買房的人每天還錢等奇跡
要麽就是老子不還了
那銀行抗下所有
如果樓建完了，房價跌了
當跌到一定程度時
又是老子不還了
銀行又抗下所有
2021年的數據
中國的總債務規模310萬億人民幣
房地產的負債規模大概在90萬億
90萬億是個什麽概念呢
改革開放之後中國人辛辛苦苦的做外貿
到現在手上存下來的外匯一共是3萬多億美元
換算成人民幣也就是20多萬億人民幣了
相比於房地產的負債規模來說
真的其實不算多
所以習近平去降低房地產裏的杠桿
是絕對正確的
這個事兒肯定沒得黑
我也非常支持這樣的做法
這可不是因為和我沒關系
所以我就高風亮節
我跟大家聊過的
我在國內也有一些房地產投資的
應該這麽說
當我認為中國在錯誤的房地產資本化道路上狂奔時
我一邊知道這不對
一邊也知道房子能漲
所以我會一邊罵領導人不行
一邊狂買房子
不能讓錢全被開發商和相關的官員賺去了
而當中國開始壓製房地產的金融屬性時
雖然我可能會虧一點
但是目光要放長遠
這對中國整體和長期的穩健發展有幫助
最後算下來可能賺的也不會少
那麽後續中國房地產的發展到底會怎麽樣呢
或者換個問題
未來中國的房價到底會怎麽走呢
這個問題我是有比較認真的思考過的
國家需要從房地產上收到錢
他們當然希望多收點錢
但是一個國家的產業不可能只有房地產
所以幾乎所有的國家都會對房地產進行調控
希望房地產的價格維持在一個合理的區間
既能讓政府收到錢
又不至於影響到老百姓的其他消費
大家不要覺得這個好像只有中國這樣的
社會主義國家才會對房地產進行調控
其實基本上每一個國家都會做
那麽中國未來的房價到底會怎麽走呢
要搞清楚這個問題我們要先搞明白影響房價的主要因素
其實從最宏觀的角度來講
只要中國不走回當年的純計劃經濟
那麽任何一樣商品的價格
都是由供需決定的
再深入一點
哪些因素影響了供需呢
短期最大的影響因子當然是政策
而且在中國
地方政府對不同的房地產政策有不一樣的執行熱情
這和中國的土地出讓金製度有關了
其實我之前有稍微的提過朱镕基總理的稅改
作為妥協他把土地出讓金留給了地方政府
這個使得很多地方政府很大一部分財政收入是靠賣地來獲得
那麽地方政府是希望地價高還是地價低呢
當然是希望貴一些
2021年社科院發布的《房地產藍皮書》顯示
地價占房價的比例高達68%
也就是說大部分的錢是被地方政府給賺去了
2022年的上半年
地方政府的賣地收入減少了30%左右
所以這對地方政府的財政收入影響很大
現在中央從金融上為房地產公司松綁了
簡單的說是允許房地產公司從好幾個途徑融錢了
地方政府當然是非常歡迎的
這會增加地方政府的財政收入
也會增加土地的供應量
除了房地產公司拿到錢之外
中國在今年還幾次降息降準
降準其實就是增加市場上的流動性
現在中國的降準是比較精準的定向降準
但是錢呢它還是流動的
不可能堆在一個地方
就像你拿專款去洗了個泡泡浴
賺到錢的小姐姐可能會花到她的小男生身上
這個小男生可能又有別的愛好
所以無論降準是不是定向
最終市場上的錢會變多
部分人的口袋會鼓一點
最終其中的一部分的錢還是會流進房市
也就是增加了需求
降息則是從成本上降低購房者的負擔
也是另外一種增加需求的方法
另外中國有些地方還在降低的首付比例
有些城市也放開了限購
允許購房者購買多套房產
這些都會增加需求
未來我們需要觀察的是地方政府釋放出來的土地有多少
如果說沒有比之前多太多
那麽這個整個政策
對需求的幫助就大於對供應的拉擡
影響房價的第二個重要因素是國家的整體經濟環境
以及人民對未來經濟的信心
這個其實很容易理解
就是一個國家它如果越來越有錢
房子就會越來越貴
可能國家和國家之間有點波動
但是對於同一個國家
只要經濟在快速上行
房子就一定就會變貴
其實也不僅僅是房子
所有的資產都會變貴
而且我們前面說了房地產的金融屬性強
金融屬性強呢就會有投機性
就跟股票一樣
股票的價格它不單單體現一家公司現在的價值
還會加入對他未來的期待
今年中國的經濟當然是非常的不好
國內的不少城市都經歷了封城
上海這種經濟重鎮都被封了很久
未來的經濟發展有非常大的不確定性
資金通常是不會說謊的
上一期視頻我們說了中國上半年人民幣存款增加10萬億
差不多一個月多了1.7萬億
這兩天11月份的數據也出來了
一個月人民幣存款直接多了2.95萬億
我不確定中國有沒有什麽11月發獎金之類的規矩
如果沒有的話
就是中國的百姓越來越傾向於把錢存起來
而不是改善生活了
不過現在中國已經開始嘗試走向共存了
我看到專家們的估計是好像差不多是
3到4個月就能完成共存
一旦中國完成共存
回到之前以經濟建設為中心的路線
並且不輕易改變
那麽無疑對中國的經濟是一個長期的巨大利好
外部的影響也非常的大
我從去年年底就開始唱空美股了
為什麽呢
因為疫情期間美國印了太多的錢
海量的資金進入市場之後造成了經濟的虛假繁榮
隨後而來的是嚴重的通貨膨脹
通膨如果長期過高
很容易就會造成工資物價螺旋上升
這對經濟發展會產生嚴重的傷害
這麽說可能有點不直觀
直接點說就是美國人的工資和物價越來越高
但是有的國家它卻沒有漲
那麽是不是美國人
美國本土公司的競爭力就會相應的變弱呢
所以美國它寧願暫時的陷入衰退
也要打壓自己的通貨膨脹
方法就是加息和縮表
加息肯定會增加公司的融資成本
縮表則會減少市面上的流動性
這和房市有什麽關系呢
我個人的看法是
目前由於美國激進的加息和縮表
全世界在不久的將來應該就會進入經濟衰退了
這是不可避免的
之前疫情因為放了那麽多的水
就跟興奮劑一樣
現在不但停藥了
還要把身體裏的部分殘留藥物給抽出來
即使我們不從經濟學家的角度想
也知道這會很不好受
事實上這個就是美元的一個周期性的抽風
放水降息
錢往新興國家流
經濟繁榮
然後再加息縮表
錢又往美國回流
經濟衰退
歷史上的大蕭條
金融危機前基本上都對應著美元加息
因為多數的經濟學家也不是獨立經濟學家
他們的funding都是大公司給的
所以即便是在市場崩潰的邊緣
大部分的經濟學家都會唱多
比如說現在美國還是有很多專家說美國經濟會軟著陸
或者輕微衰退
我不信
當然作為觀眾你也不應該盲從我
你也可以有你自己的判斷
那麽我的判斷就是美國經濟
包括世界經濟都會有一次規模較大的衰退
拿08年的金融危機作為例子
一旦開始金融危機了
那麽市場上大量的錢都會蒸發掉
各行各業都會受到沖擊
我很難預測清楚具體的沖擊
但是我們可以觀察08年的中國房價
那麽有一個小幅度的下滑
不過呢，有意思的是從08年之後中國的房價就一路上升
美國的房價也是差不多的走勢
只不過金融危機後跌的比中國要多
但是之後也是長牛
我想說明一個什麽問題呢
就是大家不要談到危機就色變
有危就有機
未來外部局勢對中國房價的影響
應該是短空中牛
我說的這個中應該對應的是3到5年
你如果聽的仔細
應該註意到了
我前面說了只要中國能專註經濟發展為中心
那麽就是另外一個長期的利好
除了經濟發展還有什麽其他的長期因素嗎
有，那就是人口
世界上房價最高的城市
紐約，倫敦，上海，香港
除了他們有錢之外
最大的特點就是人口密度高
但是不是說人口密度高
房價就會一直漲
像香港最近房價下跌不少
因為這兩年人口有一定的流失
所以準確的說
影響房價漲跌的其實是人口的變化
很容易理解
如果一個城市的人越來越少
那麽住房的需求自然就會減少了
房東就需要減價才能賣房，或者租房
反之如果一個城市不停的在湧入新的人口
住房需求增加
那麽房租，房價自然都會快速的增長
為什麽說這是一個非常長期的因素呢
因為我們造一個孩子就要花上快一年了
然後把他養大
送進大學，找工作，結婚
林林總總的20多年
差不多25歲到30歲的時候才會開始買房
所以說出生率是長期的後置的影響房價
以前我在討論第七次人口普查的時候用過這張圖
我們這輩出生的高峰大概在85年到90年左右
假設大學畢業後25到30歲左右買房
對應的也就是2010年到2020年之間
這也正是中國房價漲的比較快的時間
我雖然經常提4萬億的事
但是當時確實也有這個需求
這之後人口的出生率有所下降
但是直到97年98年
依然還算不少
2000年之後，則真的是降低了一個臺階
還是按照之前的算法
也就是到2030左右
需求還不算太差
新增的適齡購房人口還有不少
但是從2030年之後
新增需求會越來越少
而且會是一個長期趨勢
當然，這個是基於從2000年到今天的一個
比較低的人口出生率推測的
如果未來中國人又開始喜歡生孩子了
那麽從他們喜歡生孩子開始
未來的25年到30年
新房的需求又會增加
這個見效確實非常的慢
但是也有比較快速的增加需求的辦法
比如說引進新移民
就好像川普懟這個移民
他只是懟不交稅的非法移民
帶著錢或者帶著知識能賺錢的移民他那是相當歡迎的
因為他是做房地產的嘛
不可能不知道這些
美國還不是特別的明顯
因為人口基數大
像加拿大，澳洲這種地廣人稀的國家
只要一放松移民政策
幾個主要城市的房價就會噌噌噌的往上漲
中國有沒有引進移民的打算呢
不是有沒有打算
而是已經開始了
海外有很多華人
具體多少誰也說不清楚
有說2000多萬的，有說5000萬的
咱也搞不清楚
我就知道東南亞肯定得有2000萬以上的華人
能說中文或者聽得懂中文的應該也有個1000萬
別覺得聽得懂中文有什麽大不了
這特麽的已經很牛逼了
不比引進非洲的移民要好上手的多嗎
中國現在的移民政策其實已經在不知不覺中松了很多
冬奧會的時候大家可能只是在註意谷愛淩奪冠
但是實際上這是一個非常清晰的信號
也就是中國在向全世界的華人朋友招手
雖然有些中國人會覺得中國給了谷愛淩過高的榮譽
過多的利益
但是這本來就是一種千金買馬骨的作秀
未來的中國必然會從海外吸收更多的華人
而且咱們說實話
多數一代華人不一定拿得出手
但是海外的華人只要到了第二代就算不是精英
離精英也差不遠
只要這些華人能到中國看一看，走一走
給中國一個機會
很可能自己也就有了一個新的機會
像我女兒現在還小
但是我從來沒給她灌輸過以後一定要去哪裏哪裏的想法
如果她將來想回中國
我一定會非常的支持
或者說其實我還是挺傾向於她回中國的
這樣大概率能找個中國老公
以後咱們交流起來也方便
說英文也就罷了
萬一說個其它的什麽鳥語
那實在是太遭罪了
扯遠了，影響房價的幾個主要點也就是這些了
說的有點散
我來歸納一下
第一點是政策
政策裏面包括利息，流動性，信貸額度
首付的比例，購房的補貼等等
政策對房價的影響幾乎是立竿見影的
目前中國所有的房地產相關政策
都是在幫助市場穩定價格
所以暫時對房價起到向上推動的作用
至於這樣的政策能夠持續多久呢
我大膽預測
可能會持續比較久
第二點是中國本身的經濟環境
我認為解除新冠的封控對經濟一定會起到正向的幫助
但是呢最近一段時間會有一定的混亂
這個完全可以理解
在國外生活過的人其實都經歷過這樣一段陣痛期
在新加坡從解封到購物中心塞滿人差不多花了3-4個月
不過目前中國我看到一些朋友的反應
陽性都在帶病工作
所以我估摸著中國適應速度會非常的快
1到2個月
中華大地應該就能恢復原有的生機了
起碼現在正在推共存的幾個一線城市
還有江浙地區很快會恢復
因為我認識的朋友們
80%都已經陽了
毫不誇張的說
陽性率不比我在新加坡的小夥伴低
新加坡花了這麽多時間才達到了這樣一個感染覆蓋率
中國只用不到1個月就做到了
所以我相信經濟的陣痛期絕對會非常非常的短
因此疫情的解封對房價起到的作用應該是短空長多
第三點咱們聊了聊外部經濟環境對中國的影響
結論也比較清晰
我認為經濟衰退即將到來
但是鑒於全世界央行都有印錢大法
美國在保住自己的美元霸權地位
以及壓下國內的通脹
保住本土企業的競爭力後
很快也會繼續放水
經濟的數據也會進一步破新高
因此對房地產的作用應該是短空中多
不過這個短比前面疫情說的短時間要長一點
大概會作用一年以上
最後則是人口問題，根據中國之前的出生人口
我們可以得出一個比較直接的結論
在2030年之前
人口對房價雖然沒有太大的正向幫助
但是還不會拖後腿
但是2030年之後
新增購房人口會大量減少
到時候房地產市場基本就徹底
由增量市場變成了存量市場
成為一個徹底的買方市場
這個中間如果中國進一步放松移民政策
有可能減緩房地產從賣方市場向買方市場轉變的速度
綜上我可以得出一個比較有把握的長期結論
就是2030年前房價還會有一些波動
2030年之後房價將趨於穩定
習近平說的房住不炒基本可以完全達成
到時住房市場將主要以穩定的改善性住房
以及少量供給年輕人的新房為主
短期來說比較難猜，容易翻車
不過咱們也不怕翻車
就隨便預測下
大家不用當真
我的猜測是全國平均的房價短期還可能會有一點下跌
但是馬上就會開始小漲了
一直漲到美股崩盤
然後房價會跟著下跌
跌個半年到一年
又會往上拉漲
至於說再之後的漲跌
就跟到時候的經濟狀況以及相應的政策有關了
總之整體漲勢最多維持到2030年左右
那麽是不是說房地產以後就沒有投資的價值了呢
房住不炒的房住不是說每個人都要在大城市裏有套房
在大城市裏能租到房也算有房住
雖然未來中國對房屋的整體需求會下降
但是大城市卻可以輕易的吸收外來人口
中國目前在推進的共同富裕，內循環
一帶一路等項目會使得特定的城市收益
形成資金和人口的正流入
這個就需要大家自己去研究了
總之未來中國城市和城市之間的房價差距可能會進一步拉開
總體來說，中國的房價在房住不炒這個總體方向之下
應該會往良性的方向發展
配合上現在正在試點的房產稅
未來地方政府的收入應該會從賣地逐漸轉變為收稅
大家對自己的總體資金，資金成本
回報率追求要有一個清晰的認識
未來做房地產的投資一定要三思而後行
